No presente texto, gostaria de apresentar a vocês dois casos relacionados à compra de imóveis no Brasil por brasileiros no Japão e possíveis cenários no mercado imobiliário brasileiro. Trata-se de uma visão panorâmica sobre esses casos e cenários.

O texto não aborda explicações sobre procedimentos básicos e detalhados de como a pessoa deve fazer para investir no mercado imobiliário brasileiro, mas já serve de inspiração para quem trabalha e poupa no Japão com a intenção de investir no Brasil, mesmo para quem deseja permanecer aqui.

1º Caso:

Em 98 um amigo comprou um terreno no Brasil por R$ 17.000, teve de enviar 2 milhões de ienes aproximadamente — à época, o dólar estava ¥120 aqui e R$ 0,98 no Brasil.

Quinze anos depois (em 2013), ele vendeu o terreno por R$ 350.000 e transferiu o dinheiro para cá, chegando aqui aproximadamente 15.750.000 ienes.

Esta valorização ocorreu motivada por diversos fatores, como: aumento da renda per capita do brasileiro, o que aumentou o poder de compra e a demanda por imóveis; facilitação na concessão de crédito, sobretudo no segmento imobiliário; programas de subsídio como o “minha casa, minha vida”, que inflacionou o mercado imobiliário; e desenvolvimento urbano. E isto contribui para que…

Em quinze anos aqueles 2 milhões se transformassem em quase 16 milhões dado a valorização do terreno e câmbio favorável em comparação ao que era há 15 anos. É só um exemplo, existem outras formas de investimentos.

Agora, suponhamos que este amigo não tivesse feito nada, nem investido e nem gastado os dois milhões.

Vejamos: os mesmos 2 milhões de ienes de 98 seriam em 2013… 2 milhões de ienes, nada mais que isto.

Se considerar a inflação, ainda que baixa aqui, esses 2 milhões não só perderia um pouco do seu poder de compra como o amigo teria deixado de ganhar dinheiro.

2º caso:

No final do ano passado, um amigo estava de olho numa propriedade no Brasil, querendo comprá-la.

O então proprietário estava pedindo R$ 70.000 pelo terreno, localizado em áreas de chácaras.

Este valor equivalia a ¥ 3.200.000 na época, com a cotação a ¥ 46/R$. Na ocasião, este amigo, atento a perspectiva de alta do dólar no Brasil e alta de juros, a qual dificulta a concessão de crédito, resolveu aguardar mais um pouco.

Passado quase um ano, o terreno ainda estava à venda pelos mesmos R$ 70.000.

Acontece que este valor em iene, hoje, com a taxa de conversão a ¥ 30/R$, equivale a ¥ 2.100.000; ou seja, ¥ 1.100.000 a menos.

Como havia também a dificuldade de venda por parte do proprietário, este amigo pechinchou e consegui comprar o imóvel por R$ 60.000 à vista.

Sendo assim, ele fechou o negócio na semana passada, enviando para o Brasil ¥ 1.800.000. Menos de 60% do valor de um ano atrás.

Este é um dos efeitos da estagnação econômica do Brasil e da alta do dólar para quem está fora.

Cenário atual:

O momento é de oportunidades. E tende a ficar melhor, para quem tem renda em moeda forte, é claro.

Uma possibilidade para quem está no Japão, seria comprar terreno em loteamentos recém lançados.

Terrenos em fase de implantação, cujo valor mesmo financiado dá para encarar.

Geralmente, pede-se 10% de entrada e o restante financiado em até 120 vezes direto com a empresa loteadora. Com a perspectiva do iene valer cada vez mais no Brasil, as taxas de juros serão quase inexpressivas.

Em pouco tempo depois de concluído a infraestrutura do loteamento, o terreno já estará bem valorizado.

Há a possibilidade de, a depender do perfil do investidor, seguir especulando, comprando barato, aguardar a valorização e vender mais caro, e assim seguir “fazendo dinheiro”, que poderá ser reinvestido em imóveis e/ou alocado em outros investimentos.

Há de se traçar uma estratégia de investimentos para alcançar os objetivos, ou a pessoa vai passar a vida tentando justificar sua inércia em relação à investimentos se endividando com coisas não sustentáveis.

Embora haja seguimentos que já experimentam estagnação e possíveis redução nos preços nos próximos meses, há também seguimentos imobiliários que não terão depreciação, talvez uma breve estagnação, como imóveis da classe do “minha casa, minha vida” e terrenos entre 200 a 300 m2, em bairros populares.

Analisar estes seguimentos não para morar, mas para investimentos a longo prazo.
Já para renda mensal, não penso que imóveis seja uma boa, a não ser que seja chácara para alugar para festas ou como pousada, mas em ambos os casos há de se ter uma boa infraestrutura, o que requer mais investimentos.

Para quem quer obter renda mensal, sugiro investimentos em FIIs – fundos de investimentos imobiliários – e LCI – letra de crédito imobiliário, ambos atrelados ao mercado imobiliário como as siglas apontam.

Um grande abraço!

By Connexion.tokyo Team

Fontes:

1- Para a perspectiva de alta do dólar e da taxa de juros: Infomoney, Valor econômico, Exame, Empiricus já noticiavam desde 2013, era só ficar atento;

2- Para o histórico do preço de imóveis, e de como a alta da inflação não incidiu sobre o segmento imobiliário, que passa por dificuldades por causa da alta da selic e, consequentemente, pela diminuição de crédito: ver na OLX/ Bom negócio (ver histórico dos últimos 2 anos);

3- “o amigo”: preservado o direito de anonimato;

4- cotação JPY/BRL: ver no gráfico da Yahoo no iPhone.

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