Financiando casa no Japão e investindo o excedente do empréstimo no Brasil

Há 10 anos, 4 amigos pegaram financiamento de casas novas no Japão; os quatro pegaram, respectivamente, 2 milhões de ienes a mais num esquema que construtoras costumam fazer junto a bancos.

Dos quatro, três deles usaram estes 2 milhões para comprar móveis ou trocar de carro; e os três já entregaram as respectivas casas, não conseguiram arcar com o financiamento, decretaram falência. Acho que esta preferência por bens que se depreciam já era um prelúdio da incapacidade deles de arcar até o fim com o compromisso assumido.

Só um dos quatro, que me pediu conselho e o seguiu, enviou os 2 milhões de ienes para o Brasil assim que o dinheiro foi liberado — na ocasião, cerca de R$ 52.000 — e deixou aplicado em CDB e depois migrou para o Tesouro Direto, permanecendo neste último até os dias de hoje.

Resumindo, este único amigo, daqui a pouco tempo quitará a casa com estes 2 milhões de ienes a mais do financiamento que foi devidamente aplicado no Brasil.

Pois, ele pegou esse excedente a juros imobiliários do Japão, um dos mais baixos do mundo, e aplicou num país que tem as maiores taxas de juros do planeta.

Na pior das hipóteses, a de ele desistir do financiamento como os outros, daqui mais uns 5 anos ele terá mais de R$ 250.000 (considerando a alta da selic) esperando por ele e sua família no Brasil, caso queiram retornar. Isto sem contar com o que ele já consegue poupar e investir mensalmente trabalhando aqui.

Na vida financeira, é sempre bom ter cálculo, informação, planejamento e paciência.

O Japão só é bom se for para pensar, antes de se emocionar e ficar abobado com dinheiro na mão.

Agora, imagine que você, após ter lido sobre os 4 amigos acima que pegaram financiamento imobiliário, quisesse tomar empréstimo imobiliário para adquirir sua casa, e ao mesmo tempo pegar o excedente de ¥ 2 milhões para investir no Brasil.
Este valor, hoje, corresponde a um pouco mais de R$ 60.000, ou melhor, R$ 64.500 para ser mais preciso, isto porque recentemente o dólar rompeu a barreira dos R$ 4.

Mas tomemos como base R$ 60.000, pois você deve sempre ter em conta a volatilidade da cotação das moedas envolvidas na transação ¥/R$ —cotação sempre regida pelo dólar em relação a uma e a outra moeda.

Então, você teria ¥ 2.000.000 convertidos a R$ 60.000 a serem enviados ao Brasil a fim de serem alocados em algum investimento.

Pois bem. Com este valor, é possível você comprar um terreno a vista num loteamento em fase de lançamento em alguma região metropolitana do Brasil. Este tipo de empreendimento costuma ter forte valorização conforme as obras de infraestrutura vão sendo concluídas e, sobretudo, depois de a empresa loteadora ter vendido todas as unidades.

Para exemplificar um pouco, um terreno de 300 m2 negociado a R$ 30.000 em 2003, não é negociado hoje em dia por menos de R$ 200.000. Ou seja, teve uma valorização mínima de mais de 500% em 12 anos, e não é preciso nem de calculadora para observar isto.

Todavia, o que se viu no mercado imobiliário brasileiro nos últimos 10 anos foi um movimento que talvez não se repita nos próximos 10 anos. Esta valorização brutal dos preços de imóveis em geral foi devida ao crescimento econômico na década passada e a programas de liberação de crédito imobiliário e de subsídios, como o “minha casa, minha vida”, que acabou inflacionando o mercado.

Não que os imóveis não terão mais valorização, pelo contrário, imóveis são bons investimentos a longo prazo, sempre há valorização. Às vezes, pode ficar um tempo estagnado, os preços paralisados, mas no longo prazo tendem a se ajustar. Porém, não é um tipo de investimento que dá para você mensurar e saber quanto terá no futuro, caso queira vendê-lo.

Sendo assim, para quem quer ter uma projeção mais visível do quanto pode ter amanhã, é melhor alocar o dinheiro em aplicações mais tangíveis. E em se tratando de projeções mais visíveis, sugiro Títulos do Tesouro Nacional.

Depois você dá uma “googlada” no Google para saber mais sobre isto. Por ora, vamos direto ao ponto, sem mais delongas…

Suponhamos que você abriu o site do Tesouro Direto e se inteirou de tudo relacionado aos títulos da dívida pública brasileira e resolveu investir, comprando tais papéis.

Suponhamos também que você tenha conseguido o financiamento de casa aqui no Japão e que a construtura, por meio do “esquema”, tenha conseguido ¥ 2 milhões a mais para você. A construtora tem a intenção de abocanhar este excedente, achando que você vai querer fazer gramado, garagem, murinho, pedrinhas ornamentais…

Mas você, leitor(a) avisado(a) da “Japão para pensar”, não se deixa engodar por tais propostas da construtora, de corretores e nem cede a tentação de sair torrando o dinheiro em lojas de móveis ou em churrascadas para parentes e amigos.

Você pegará os ¥ 2 milhões, converterá para reais e, considerando que já se informou como começar a investir em títulos do Tesouro, comprará, por exemplo, Tesouro IPCA+ (NTN – Principal) com vencimento em 2035.

“Pô! Vinte anos?”. Sim, vinte anos.

Estamos falando em investir a longo prazo, de forma que dê para fazer uma projeção. E outra, você deve visar uma certa seguridade para daqui alguns anos, quando a velhice bater a sua porta.

Voltando. Você comprou Tesouro IPCA+, que paga 7,60% ao ano de rendimento pré-fixado + a inflação anual do período medida pelo IPCA. Ou seja, seu dinheiro será corrigido pelo índice que mede a inflação e ainda renderá 7,60% ao ano, durante 20 anos, um pouco mais da metade do tempo de financiamento da casa.

Então, recapitulando, você tomou ¥ 2 milhões de empréstimo a juros imobiliários de Japão, um dos mais baixos do mundo, e converteu para R$ 60.000 para aplicar num mercado que paga um dos maiores juros do PLANETA.

Vamos lá: R$ 60.000 em Tesouro IPCA+, com rendimento de 7,60% ao ano mais inflação média de 6,50% — pode ser mais, isto é só uma projeção da inflação para os próximos anos, atualmente está acima de 9% —, a uma taxa de administração de 0,5%, aplicados de 01/10/2015 até 01/10/2035… Calculando… Calculando… Calculando…

Pimba! Se a inflação for numa média de 6,50% ao ano, em 1º de outubro de 2035, vinte anos depois de você ter pegado o empréstimo para a casa, você terá R$ 712.121,75 líquidos te esperando no Brasil.

Caso queira trazer este montante para o Japão, se a taxa de conversão, que vai pra cima e para baixo ao longo do tempo, tiver como hoje em dia, seria algo em torno de ¥ 23.000.000. Se fosse a uma taxa de conversão semelhante há dois anos, aí seria uns ¥ 35.000.000. Então, torçamos para que daqui a vinte anos a taxa de conversão esteja mais favorável para reverter de R$ para ¥, isto se for querer trazer o din-din para cá.

“Ah, mas a inflação tá alta no Brasil. E se ela continuar aumentado?”. Não tem problema, no tesouro direto atrelado ao IPCA, o investidor recebe a correção da inflação. Então, quanto maior a inflação no período, maior será o montante a ser resgatado no final.

“E como saber quanto vai valer esses R$ 60.000 aplicados hoje daqui a 20 anos?”. Simples, faça o cálculo desconsiderando a inflação, só o rendimento. Daqui a vinte anos, R$ 60.000 terá o mesmo poder de compra que tem R$ 220.000 hoje. Veja o que dá para comprar, hoje, com 220 mil reais e assim você terá uma ideia.

Mas seria interessante para quem vai continuar aqui no Japão, trazer o dinheiro de volta a uma taxa de, no mínimo, ¥33/R$, como a atual. Assim chegaria aqui uns ¥23.000.000, valor suficiente para quitar os 15 anos restantes do financiamento da casa e ainda sobraria um bom dinheiro na mão. Melhor ainda se a taxa estiver a ¥ 50, assim os R$ 712.121,75 seria aproximadamente uns ¥ 35.000.000, incluindo as taxas de transferência.

Se for fazer mesmo este esquema, lembre-se, pegue financiamento de no máximo ¥ 22.000.000 (com os ¥ 2.000.000 a mais já incluso)
Segue a foto com a simulação abaixo.

Grande abraço!

By Connexion.tokyo Team

Fontes:

1- Para a perspectiva de alta do dólar e da taxa de juros: Infomoney, Valor econômico, Exame, Empiricus já noticiavam desde 2013, era só ficar atento;

2- Para o histórico do preço de imóveis, e de como a alta da inflação não incidiu sobre o segmento imobiliário, que passa por dificuldades por causa da alta da selic e, consequentemente, pela diminuição de crédito: ver na OLX/ Bom negócio (ver histórico dos últimos 2 anos);

3- “o amigo”: preservado o direito de anonimato;

4- cotação JPY/BRL: ver no gráfico da Yahoo no iPhone.

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